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这才是超级地王诞生的根本原因

作者 经典网 发布于 2016-08-22 16:49 有118人读过

110.1 亿元的拍卖总价让最贵地王融信一战成名,此前,融信只是一个名不见经传的区域地产商,如今,人们开始惊诧于融信是何方神圣,其敢于刷新地王记录的勇气到底来自何方,到底其背后是一个什么样的资金链支撑?110.1 亿元的拍卖总价—— 10 万元 / 平方米楼板价,不仅令上海静安区(原闸北)中兴社区地块成为中国有史以来价格最贵地王,而且让最贵地王得主——融信集团(下称融信)一战成名,于霎时间声名鹊起,一个不容小觑的地产新贵从此横空出世。

一 . 用一双不一样的眼睛看穿地王的本质

在这里笔者要给大家展示一个全新的视角,通过债务融资的宏观金融经济学视角为大家剖析地王汹涌的真相。在讲房地产之前,让我们聊聊股市那些事。

2015 年 5 月 20 日,汉能薄膜发电(566.HK)遭遇 " 滑铁卢 ",全天下跌46.95%,几近腰斩。5 月 25 日金融时报调查报道披露,汉能大股东在股价上涨的过程中,质押了数十亿股汉能薄膜发电的股份用以融资。5 月 20 日汉能薄膜发电的股价腰斩是由于汉能未能及时偿付债务,被质押股份遭到抛售所致。

股价崩盘很多时候和二级市场的供需没有太大关系,而在于其被用以质押融资的金融杠杆。汉能股价腰斩如是,去年的超级股灾中,被用以质押配资的股票如是。被用以质押配资的股票中有很多是表现逆天的妖股,结果引来无数人杠杆配资追捧,结果呢?

股市如此?地王和房地产呢?大家研究股市往往被二级市场的供需一叶遮目,研究地王和房地产,也往往被土地和房地产买卖市场的供需一叶遮目。这是一个致命的错误。

和股票一样,土地和房地产可以用来做抵押物融资。并且土地和房地产的融资规模要远远大于股票质押的融资规模。这个论断是通过数据分析得出的:根据惠誉 2015 年的研报,中国的银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自 2008 年末以来增加了 400%,而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了 260%。中国的银行信贷资产总额中有 40% 是以房地产为抵押物的。

同期,住宅房贷总额增加了超过 3 倍,而以房地产为抵押物的企业贷款总额增加了几乎 5 倍。在 2011 年其贷款抵押品的 39% 为房地产和其他不动产。最新从银监会得到的数据是,2013 年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款,及以房地产为抵押品的贷款,对贷款总额的占比为 38%。房地产和土地作为抵押品在房地产信托等影子银行,信贷中的权重可能更大,危害也可能更大。

根据麦肯锡去年的债务研报《Debt and ( not much ) deleveraging》,中国有接近一半的债务都与房地产有关。

看到没有?土地和房地产在中国是比股票更重要的融资抵押物。其实应该说是最重要的,没有之一。房地产和股票一样被作为抵押物质押物融资了,其价格风险其实不在供需,而在质押抵押融资的金融杠杆上。明白了这一点,我们就能破解地王疯狂的真相。

二 . 地王的金融经济学本质

有人说中国的房地产市场和美国比起来,金融杠杆很低,因为中国的首付比很高,而且不少人是全款买房。持这种观点的人没有看到中国房地产的金融本质,这种对比的致命错误就在于忽视了中美两国用房地产做抵押的融资主体是完全不同的:美国是私人购房者,而中国是地方政府,企业,银行等国家队,那些首付比很高或者全款买房的都是打酱油的。

投资股市要读懂主力,投资楼市当然也要读懂主力。首先了解一下地方政府的配资规模有多大。根据穆迪的最新数据,中国地方政府目前的债务总净额是 30 万亿元。这些债务的融资抵押物相当大一部分是土地及相关不动产(高速公路,桥梁等)。

穆迪数据显示,2015 年全年全国各省总共发行了 38 万亿的债券,其中的 84% 用以再融资旧的债务,也就是新債滚旧债。如果土地价格表现不好,30 多万亿元融资的抵押物盘子一旦平仓起来后果不堪设想。

让我们再来看看配资方都是谁吧,以城投债为例子。根据中央国债登记结算有限责任公司最新数据,城投债的 31.0% 为商业银行持有,24.8% 有基金管理公司持有,21.4% 为保险公司持有。所以房地产的金融杠杆主要集中在商业银行,基金公司,保险公司手里。

三 . 房地产的国家牛市是怎样炼成的?

在当前中央严控地方债务背景下,央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势,获得了大规模的银行低成本信贷资金。2015 年房企融资成本排行榜中,中海、华润、保利、招商等央企地产企业均位居前列,资金成本控制在了极低水平,如中海地产发行的 70 亿元 "15 中海 01" 公司债,利率低至 3.4%。而龙湖、万科、碧桂园、恒大等大型民营房企,其融资成本仍然显著高于国资房企的融资成本,如恒大、碧桂园等大量项目甚至还通过互联网金融获取资金,融资成本普遍在 6% 以上。

再次,房企实际用于购买土地的 " 真金白银" 相对有限。财政部数据显示,今年 1-4 月国有土地使用权出让收入 9536 亿元,而在房地产开发企业资金来源的数据中,1-4 月房企应付款规模为 1.44 万亿元,扣除工程应付款 7974 亿元后大部分都是购地应付款,总额为 6421 亿元。由此可见,尽管出让了大量土地,但地方政府实际获得的可支配土地出让收入仅为 3100 亿元左右。此外,房企还可从地方政府获得高额总地价返还款,如果地块涉及棚户区改造、保障房建设等,地价返还金额可能高达 80% 以上。与此同时,历史上大量的地王举牌企业退地的情况屡见不鲜,特别是在北京、上海等一线城市地价过高,许多地王举牌的主体逐步转变成 " 央企 + 民企 " 的联合体。

地王和股灾中质押股票配资拉高出货相似,都是做高抵押物的行情,地王就是高杠杆的妖股。在中国经济最为艰难的一个转折点,我们迎来了一个地王扎堆刷屏、史上地王最多的年头。

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责任编辑:zke

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